Licencias de Construcción y Reparaciones Locativas en Cali
El Departamento Administrativo de Planeación Municipal (DAPM) es la entidad encargada de estructurar y vigilar el desarrollo urbano en Santiago de Cali, bajo las directrices del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). La ejecución de intervenciones físicas en inmuebles está condicionada por regulaciones normativas nacionales y municipales que determinan qué intervenciones requieren autorización y cuáles están exentas de trámites ante las curadurías urbanas de la ciudad.
Cuándo se requiere una Licencia de Construcción
La licencia de construcción es una autorización previa obligatoria para intervenir un predio, contemplada en el Decreto Nacional 1077 de 2015. El trámite se debe radicar formalmente ante cualquiera de las Curadurías Urbanas de Cali cuando el proyecto implique modificaciones estructurales, arquitectónicas o de uso. El ordenamiento jurídico establece las siguientes modalidades específicas:
- Obra Nueva: Desarrollo de edificaciones en terrenos no construidos o con demolición total aprobada.
- Ampliación: Incremento del área techada o aumento de pisos en estructuras existentes.
- Modificación: Variaciones en el diseño arquitectónico o estructural sin incrementar los metros cuadrados construidos.
- Adecuación: Cambio del uso oficial del inmueble, por ejemplo, pasar de vivienda a establecimiento comercial.
- Reforzamiento Estructural: Intervenciones destinadas a acondicionar el inmueble a las normas de sismo resistencia NSR-10.
- Demolición: Derribo total o parcial de las edificaciones presentes en el lote.
Reparaciones Locativas vs. Radicación Obligatoria
El artículo 8 de la Ley 810 de 2003 y el Decreto 1077 de 2015 marcan la frontera legal entre las mejoras menores libres de licencia y las obras de radicación obligatoria.
| Tipo de Intervención | Acciones Permitidas (Sin Licencia) | Acciones Prohibidas (Exigen Radicación) |
| Higiene y Ornato | Pintura interior y exterior, sustitución de acabados, cambio de pisos y enchapes. | Modificación de fachadas en sectores patrimoniales o alteración volumétrica. |
| Redes Internas | Mantenimiento o sustitución de tuberías hidráulicas, cableado eléctrico y redes de gas. | Modificación de acometidas principales que alteren la carga general del sector. |
| Distribución | Remodelación de cocinas y baños sin alterar muros de soporte o de carga. | Demolición de muros estructurales, levantamiento de nuevas paredes divisorias o traslados de escaleras. |
| Cubiertas | Reparación de filtraciones, cambio de tejas o impermeabilización superficial. | Modificación del tipo de estructura del techo o cambio de niveles de la cubierta. |
Las obras catalogadas como reparaciones locativas no alteran la estructura portante, la distribución interna original, ni los elementos volumétricos del inmueble.
Consecuencias de la Ejecución sin Permiso
La Subsecretaría de Inspección, Vigilancia y Control de la Secretaría de Seguridad y Justicia de Cali, junto con los Inspectores de Policía, coordinan el control urbano en las comunas y corregimientos. El desarrollo de obras que excedan las reparaciones locativas sin licencia vigente acarrea sanciones administrativas y económicas:
- Multas Económicas: Sanciones pecuniarias tasadas en Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV).
- Medidas Correctivas: Orden inmediata de suspensión, sellamiento de la obra y demolición de lo construido sin autorización.
- Afectación Jurídica: Imposibilidad de registrar la ampliación o modificación en la escritura pública del inmueble ante la Oficina de Instrumentos Públicos, afectando procesos de venta o créditos bancarios.
