En Bogotá (Colombia), la “subasta de derechos de construcción” se refiere a un mecanismo urbano novedoso que la Alcaldía y entidades distritales están implementando para ordenar mejor el crecimiento de la ciudad y proteger zonas ambientales estratégicas.
¿Qué son los derechos de construcción? Los derechos de construcción y desarrollo son instrumentos urbanísticos que representan la posibilidad de construir una cierta cantidad de metros cuadrados en un predio. Estos derechos se transfieren de un lugar a otro y así se puede construir en zonas permitidas, sin afectación del suelo protegido o ambiental.
Fundamentos legales
- Principios Urbanísticos y Constitucionales de Colombia
La Ley 388 de 1997 (Ley de Desarrollo Territorial) exige que los Planes de Ordenamiento Territorial y normas urbanísticas “establezcan mecanismos que garanticen el reparto equitativo de cargas y beneficios asociados con el desarrollo urbano”. Esto respalda jurídicamente instrumentos como la transferencia de derechos de construcción como forma de compensación o reequilibrio territorial.
Estos principios de distribución equitativa son los que permiten a la administración distrital crear instrumentos que compensen a propietarios cuyos predios quedan con restricciones de uso por temas ambientales o urbanísticos
- Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá Decreto Distrital 555 de 2021
El POT define las reglas de uso del suelo, edificabilidad y gestión territorial. En sus artículos 325 a 327 y 522 a 525 incorpora el mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo como instrumento urbano para adquirir suelo en la Estructura Ecológica Principal y generar edificabilidad en zonas receptoras. El POT permite que esos derechos puedan ser transferidos o comercializados, incluso mediante subastas, para financiar la adquisición y conservación de terrenos con valor ambiental o uso público.
- Decreto Distrital 626 de 2023. Reglamenta la transferencia de derechos de construcción y desarrollo previstos en el POT, e implementacion
Establece las reglas para la emisión de certificados de derechos de construcción y desarrollo y su uso como mecanismo de pago o negociación. Señala que los derechos pueden ser utilizados en zonas receptoras para usos residenciales y otros usos previstos en el POT.
- Decreto Distrital 564 de 2025. Modifica el Decreto 626 de 2023 para ampliar y precisar la reglamentación, especialmente sobre la emisión anticipada y subasta de certificados.
Establece reglas específicas sobre cómo se realizan las subastas de los certificados, quién las administra y para qué se utilizan los recursos recaudados.
¿Qué significa la subasta de esos derechos?. En Bogotá se está realizando (por primera vez) una subasta pública de certificados de derechos de construcción y desarrollo, que funciona así: La ciudad emite certificados que representan derechos de construcción adicionales. Estos certificados se subastan entre desarrolladores, constructores, fondos inmobiliarios y otros actores del sector inmobiliario interesados en construir proyectos.
Los participantes hacen ofertas y los que ganan pagan por la cantidad de derechos de construcción que obtienen. Los recursos recaudados se destinan a la adquisición de predios en las llamadas “zonas generadoras” (suelo con alto valor ambiental o social que se quiere proteger o restaurar) y a su gestión ambiental o pública.
¿Para qué sirve este mecanismo? Objetivos, metas
La subasta tiene varios objetivos: Evitar que la ciudad se expanda sin control, concentrando el desarrollo en áreas estratégicas. Proteger zonas ambientales clave, como reservas ecológicas o áreas verdes, restaurando y conservando esos predios. Generar recursos para que la ciudad compre terrenos con alto valor ambiental sin usar directamente recursos públicos ordinarios.
Facilitar que los proyectos inmobiliarios se realicen en zonas urbanas con mayor capacidad de absorción, como la Zona Industrial de Bogotá (ZIBo).
¿Quién puede participar?
Pueden inscribirse y participar en estas subastas:
- Fondos inmobiliarios
- Fideicomisos de parqueo
- Desarrolladores y promotores urbanos
- Constructores
Estos interesados deben presentar ofertas y cumplir requisitos como garantías, propuestas de proyecto, debida diligencia legal y financiera, entre otros requisitos de la convocatoria.
Derechos de construcción Cali VS Bogotá
En Cali también existen figuras normativas relacionadas con los “derechos de construcción” o mecanismos similares en el Plan de Ordenamiento Territorial (POT), pero funcionan de forma distinta a como se aplican por ejemplo en Bogotá. Aquí te explico qué hay y cómo están regulados según la normativa vigente (Acuerdo 0373 de 2014 del POT):
El POT de Cali sí prevé la Transferencia de derechos de construcción y desarrollo. Aunque la normatividad es del Acuerdo 0373 de 2014 (que sigue vigente mientras se ajusta un nuevo POT), este plan contempla este instrumento como parte de los instrumentos de gestión del suelo, junto con otros mecanismos como cesiones, compensaciones y cooperación entre participantes.
En el POT de Cali, el mecanismo de transferencia de derechos de construcción y desarrollo aparece como uno de los instrumentos para equidad en cargas y beneficios del desarrollo urbano, entre otros:
- Transferencia de derechos de construcción y desarrollo
- Cesión obligatoria en sitio o compensada
- Compensación ambiental o patrimonial, etc.
Este instrumento permite que predios con cierto potencial de construcción (por ejemplo, por su ubicación o por parámetros urbanos) puedan generar derechos que luego pueden ser usados o compensados en otras zonas, aunque en la práctica esto puede depender de la reglamentación y su aplicación municipal.
Normas específicas en las fichas del POT: generadores o receptores de derechos
Dentro de las fichas normativas urbanas del POT (las reglas particulares que aplican por zona o barrio), algunas establecen que un predio puede ser:
Receptor de derechos de construcción y desarrollo , lo que significa que se puede acceder a incrementos de edificabilidad o índices de construcción por transferencia de derechos, hasta ciertos límites y cumpliendo condiciones técnicas del plan.
Ejemplo normativo: En la ficha de una pieza urbana, se indica que será receptor de derechos de construcción y desarrollo y que los índices de construcción por transferencia podrán incrementarse hasta cierto valor.
Esto implica que, si un predio receptor cumple requisitos, puede tener acceso a edificabilidades mayores a las básicas, siempre con base en lo definido por el POT
Falta reglamentación Cali
La aplicación de mecanismos como la transferencia de derechos de construcción depende de cómo se reglamente y de la disponibilidad de incentivos administrativos concretos según la interpretación técnica del municipio.
