El Código Civil (art. 669) concede atribuciones a la propiedad inmueble como las de usar el predio según su naturaleza, hacerlo producir, disponer de él, siempre y cuando no vaya en contravía de norma legal o derecho ajeno.
Las reparaciones locativas no se tramitan con permiso o autorización (art. 135 Cód. Policía) si estriban en actividades que no afectan su estructura principal, con la finalidad de conservarlo en condiciones de habitabilidad, higiene, funcionalidad, ornato, tales como pintar paredes, reparar pisos, reponer tejas o vidrios rotos, mantenimiento a instalaciones (eléctricas, sanitarias, de gas..), salvo ruidos prolongados o expeler polvo sin aislar su entorno.
Las construcciones inmobiliarias en terrenos vacíos u ocupados que comprendan obras estructurales nuevas, ampliaciones, demoliciones, adecuaciones a edificios, viviendas, bodegas, locales, necesitan licencias de la oficina de planeación o curaduría urbana, entes que ante el lleno de requisitos obligatoriamente ordenarán notificar a colindantes de sus 4 puntos cardinales, a objeto presenten observaciones, oposiciones, efectúen veedurías, manejo de materiales en vías u otras especificidades.
Por regla general en conjuntos residenciales o mixtos (comercio, industria), los reglamentos de propiedad horizontal delegan en Administrador y Consejo de Administración resolver solicitudes relativas a reformas significativas en bienes particulares, consistentes en expansiones, conversión de fachada, prohibición de preparar materiales en zonas comunes…; en evento de apelación por negación parcial o total asume la Asamblea General como autoridad máxima interna.
Requerimientos mínimos de radicación son: autorización municipal, cronograma detallando inicio y fin de ítems de ejecución física, planos arquitectónicos, hidráulicos, eléctricos, cibernéticos, gas, cerramientos para aminorar molestias, recolección de escombros, nombres e identificaciones de quienes tendrán acceso, horarios, etc.
Las previsiones gravitan en cuantificar incrementos de áreas privadas que alterarán coeficientes de participación, regulación de cuotas, cotejar nuevos habitantes con la demografía calculada a cada unidad jurídica privada, incidencia en presión de agua potable, drenajes al alcantarillado, afectación a estructura portante por antigüedad de la construcción y pesos adicionales sobre cimientos, columnas, losas, paredes, crecimiento vertical, armonía arquitectónica, acatamiento a especificaciones técnicas precedentes, impactos de convivencia, ambientales, niveles freáticos en zonas de humedales, pozos profundos, riberas de ríos, aseguramiento de la estabilidad, pólizas por daños o averías en áreas de influencia. Los diseños deben llevar datos del ingeniero civil calculista responsable, arquitecto residente…
Por comportamientos de hecho, el copropietario se le podrán imponer sanciones consagradas en reglamento y manual internos; complementariamente librar comunicaciones a catastro y control físico urbano, sin desmedro de acudir a la justicia ordinaria o entablar procedimientos de policía establecidos en la Ley 1801/16 por infracción a integración urbanística, bases de convivencia y seguridad ciudadana.
Las medidas correctivas a aplicar abarcan desde multas, suspensiones, restablecimientos de derechos, remociones, demoliciones, etc. La acción policiva caduca a los 3 años. Asesórese de un profesional practicante del derecho.
*ABOGADO ESPECIALIZADO EN GOBIERNO / EX SECRETARIO GENERAL DE LA OFICINA DE CATASTRO DE CALI.
