Existe un amplio reconocimiento de que en las 56.283 hectáreas que conforman el Distrito de Cali se han consolidado históricamente dos ciudades. Hace 490 años, cuando Sebastián Moyano impuso el dominio colonial sobre estas tierras, el acceso a la propiedad se instituyó como un privilegio. Durante siglos, los terratenientes concentraron extensas haciendas y propiedades urbanas en El Empedrado, alrededor de la Plaza de Cayzedo, mientras los sectores empobrecidos sobrevivían en El Bayano, en la periferia del poblado colonial. Casi cinco siglos después, esta segregación socioespacial persiste y se expresa en las profundas desigualdades entre sectores como el oeste y el oriente de la ciudad.
Una de las expresiones más evidentes de esta desigualdad es la consolidación de los Asentamientos Humanos de Desarrollo Incompleto (AHDI), territorios históricamente marginados, con acceso precario al agua potable, los servicios públicos y la inversión social del Estado. Según el diagnóstico del Plan de Ordenamiento Territorial (POT), en 2024 se registraban 191 AHDI, en los que habitaban 196.507 personas, distribuidas en 53.109 hogares. Estos asentamientos ocupaban 781,93 hectáreas, equivalentes al 1,3 % del área total del Distrito, y se localizaban principalmente en las zonas urbanas y periurbanas de ladera y del suroriente de Cali (ver mapa 75).
La magnitud del problema de acceso a una vivienda digna también se refleja en la información del SISBÉN IV. Para 2024, el 43,8 % de los hogares considerados en esta medición presentaba déficit habitacional: 27.012 hogares tenían déficit cuantitativo y 182.085, déficit cualitativo. La cartografía del Departamento Administrativo de Planeación Distrital (DAPD) evidencia, además, que ambos déficits se concentran principalmente en las comunas de ladera y del oriente de la ciudad (ver mapas 67 y 68).
Así se han trazado y reproducido las fronteras entre esas dos ciudades. Para reasentar a los hogares ubicados en AHDI localizados en terrenos de riesgo no mitigable, se requerirían 775,5 hectáreas. Sin embargo, el diagnóstico del POT de 2025 identifica 876,4 hectáreas de suelo con potencial para vivienda dentro del perímetro urbano. Esta superficie supera, en términos nominales, el área requerida para dicho reasentamiento. Asimismo, el déficit cuantitativo podría atenderse mediante la construcción de menos de 30.000 viviendas, mientras que entre 2018 y 2024 se construyeron 103.317. Esta comparación evidencia la capacidad de producción inmobiliaria de la ciudad, pero también plantea una pregunta de fondo: ¿por qué la disponibilidad de suelo y la oferta de vivienda no se traducen necesariamente en soluciones habitacionales para los sectores más vulnerables? La dinámica del mercado, por sí sola, no garantiza el acceso efectivo a una vivienda digna.
Esta contradicción se hace aún más evidente al observar que el crecimiento porcentual de las viviendas superó al de los hogares. Según el diagnóstico del POT elaborado por el DAPD, entre 2018 y 2024 el número de viviendas aumentó un 13,85 %, mientras que el número de hogares creció un 13,12 %. Para 2024, el documento registra 54.948 viviendas desocupadas y señala la inversión inmobiliaria especulativa entre los factores asociados a esta situación. Estas cifras ponen en evidencia una contradicción estructural: mientras miles de familias enfrentan condiciones precarias de habitabilidad o carecen de una vivienda adecuada, una parte del parque habitacional permanece desocupada. La vivienda se produce, pero su existencia no garantiza que cumpla su función social. Cuando la inversión y la rentabilidad se imponen sobre las necesidades habitacionales de la población, el acceso a una vivienda digna queda subordinado a los intereses privados y a la capacidad de pago, profundizando las desigualdades socioespaciales.
En casi cinco siglos, ni la Corona española ni la llamada «mano invisible» del mercado han garantizado el acceso universal a una vivienda digna. Mientras miles de familias viven en condiciones precarias y en zonas de riesgo, la concentración de la propiedad y la renta del suelo han beneficiado históricamente a sectores privilegiados, entre ellos familias como los Eder, Garcés y Giraldo. El tercer POT de Cali enfrenta el desafío histórico de romper con este modelo de segregación, reconocer la función social de la propiedad y poner el ordenamiento territorial al servicio del derecho a la vivienda digna y del derecho a la ciudad.
Mauricio Zamora
concejal de Cali
