Crisis de la vivienda social en Colombia

Sr. minvivienda  Jaime Andrés Beltrán y Sr. alcalde de Cali, Alejandro Eder G.

El sector de vivienda de interés social (VIS) y de interés prioritario (VIP) en Colombia experimentó un retroceso severo 2022 – 2026. Indicadores como proyectos,  ventas, lanzamientos e iniciaciones mantuvieron tendencias negativas. Esta coyuntura obedeció a las reformas en el programa Mi Casa Ya, al incremento de las tasas de interés y a la inacción de gobiernos locales como el de Santiago de Cali.

El rediseño del Ministerio de Vivienda olvidando la alta concentración de las poblaciones urbanas ,  priorizó zonas rurales dispersas mediante la clasificación del Sisbén, desplazando el modelo urbano de escala que sostenía la viabilidad financiera del sector vivienda y de las constructoras vinculadas a Camacol. La inestabilidad en los cupos y la reducción presupuestal del ministerio cuyo rubro de inversión cayó de $1,6 billones a $836.000 millones provocaron incertidumbre jurídica. Esto disparó los desistimientos: más de 134.000 hogares renunciaron a sus compras a nivel nacional, con un aumento del 130,6% en el segmento VIS.

En Cali, las administraciones locales

Operaron con pasividad institucional. La ciudad no estructuró programas autónomos de subsidios ni macroproyectos de vivienda VIP o VIS para mitigar el déficit cuantitativo, el cual supera las 109.000 unidades.

Esta parálisis técnica coincidió con una profunda crisis jurídica: la nulidad del Plan de Ordenamiento Territorial (POT) dictada por el Tribunal Administrativo del Valle del Cauca contra el Acuerdo 373 de 2014. El vacío legal bloqueó el desarrollo de suelo urbanizable a gran escala y frenó las inversiones del gremio constructor. En el Valle del Cauca, las cancelaciones de proyectos VIS aumentaron un 124,6%, según reportes de Camacol Valle, reflejando la desconexión entre la política local y la crisis sectorial.

Variación financiera y debilidad en la política macroeconómica

La política monetaria contractiva del Banco de la República elevó sustancialmente las tasas de interés hipotecarias para contener la inflación. Esta variable macroeconómica, sumada al encarecimiento de los insumos de construcción, asfixió la capacidad de pago de los compradores. El siguiente cuadro resume la pérdida de asequibilidad familiar frente al salario mínimo legal:

Sin coberturas estables de tasa de interés por parte del Estado, las cuotas mensuales superaron los ingresos familiares, anulando el cierre financiero de los hogares vulnerables.

Convertir la vivienda en motor de la economía

El nuevo ministro de Vivienda, Jaime Andrés Beltrán, presentó los lineamientos de Casa Milagro, programa que reemplazará a Mi Casa Ya y que busca convertir la política habitacional en un instrumento para reactivar la economía colombiana. La iniciativa pretende recuperar la confianza de compradores, constructores e inversionistas mediante subsidios, créditos hipotecarios con tasas preferenciales y una mayor articulación entre el Estado, el sistema financiero y las cajas de compensación.

El programa no se limitará a la vivienda nueva. También priorizará el mejoramiento de viviendas existentes, la legalización de barrios, la titulación de predios y mecanismos que faciliten el cierre financiero de las familias de menores ingresos. Los detalles oficiales serán presentados al inicio del nuevo gobierno.

Para que la estrategia tenga un impacto estructural, será indispensable reducir los costos de producción de vivienda mediante la simplificación de trámites, la disminución de cargas urbanísticas y la agilización del licenciamiento. Asimismo, se plantea impulsar programas masivos de lotes urbanizados con servicios públicos y autoconstrucción asistida para hogares de bajos ingresos. El éxito de Casa Milagro dependerá de que municipios y distritos actualicen sus Planes de Ordenamiento Territorial (POT), habiliten nuevo suelo urbanizable y eliminen las restricciones que hoy elevan el precio de la vivienda. Sin estas reformas, la reactivación del sector constructor y del acceso a vivienda seguirá limitada.

El vacío técnico y normativo en Santiago de Cali

La normativa colombiana, bajo la Ley 388 de 1997, asigna a las alcaldías la obligación de habilitar suelo urbano, aplicar plusvalías y cofinanciar planes habitacionales.

Para superar el estancamiento inmobiliario y social en Cali, es urgente entender que los estratos 1 y 2 , donde no llega Camacol, son los que causan la invasión, la informalidad y necesitan vivienda e  implementar una estrategia de reactivación fundamentada en tres pilares legales y económicos:

1. Es urgente , implementar nuevamente la normativa de los macrorpoyectos de VIP y VIS .Que los alcaldes entiendan que el lote con servicios, amortigua la dinámica exponencial de la vivienda informal . En Cali hay tierra publica ( ECOCIUDAD NAVARRO ) , que se adecua con magia de desarrollo urbano social, para adecuar los predios y la autourbanizacion dirigida y financiada por Emcali a los comparadores, hacen el milagro de la autoconstrucción dirigida, En Cali, decenas de barrios se han desarrollado así, en programas publicois formales o de la iniciativa comunitaria social. O prefieren que los corregimientos de Cali, se sigan copando con subnormalidad (Hormiguero, Montebello, Navarro, Felidia, Golondrinas, La Buitrera, El Saladito, La Elvira, La Leonera, La Paz, Villacarmelo, La Castilla, Pance y Pichindé
2. Subsidio Distrital Concurrente: Crear un fondo municipal que aporte capital directo a la cuota inicial de familias de bajos ingresos, complementando los recursos nacionales remanentes.
3. Decreto de Emergencia de Suelo: Emitir una reglamentación transitoria que defina polígonos de desarrollo prioritario para vivienda VIP y VIS, superando la parálisis jurídica del POT mediante macroproyectos de renovación urbana.
4. Exenciones Fiscales a la Construcción: Exonerar temporalmente del impuesto predial y de delineación urbana a los proyectos habitacionales sociales que inicien obras en los próximos 24 meses.

La recuperación del sector VIS requiere abandonar la inercia administrativa y la voracidad de Camacol, para ver sus necesidades y no el de la mayoría de la población, estratos 1 y 2.

Solo mediante la seguridad jurídica e iniciativa sociales de los alcaldes y secretarios de vivienda, la articulación técnica y social del gobierno de Cali, las constructoras y el liderazgo presupuestal de la alcaldía será posible garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna en Cali.

1. No olvidar que los estratos de Cali, son porcentualmente : Estrato 1 24 %; 2 30 % ; 3 29% y 4  8%  es decir, que los alcaldes de Cali tienen la responsabilidad en cuanto a VIP, del 53% en estratos 1 y 2  y Camacol en VIS , 3 y 4, el 37%.