Ha muerto la Plusvalía en Cali

Por Ramiro Varela … el Sáb, 18/08/2018 - 8:13pm
Edicion
382


Por Ramiro Varela Marmolejo 
Ingeniero Civil de Univalle, MBA U. V., Director de Caliescribe, constructor, Ex -Congresista y Ex Concejal de Cali.

 

 


La dirección del departamento administrativo de Planeación, a través de la subdirección de planificación del territorio (Esperanza Forero) ha informado que hasta el momento la proyección por plusvalía en el área expansión de la ciudad para 6 planes parciales, que cuentan resolución de liquidación por plusvalía, asciende a $43.000 millones,  que se capturaran en los momentos de exigibilidad según un decreto extraordinario No. 411.0.20.0259 del 2015.

transporte regional de pasajeros del sur, plan parcial Verdal y Gochenlandia, plan parcial Zonamérica, plan parcial Piedra Chiquita, plan parcial Lituania y Dalandia y plan parcial Cachipay

Corresponden al desarrollo centro intermodal de transporte regional de pasajeros del sur, plan parcial Verdal y Gochenlandia, plan parcial Zonamérica, plan parcial Piedra Chiquita, plan parcial Lituania y Dalandia y plan parcial Cachipay. Que esta proyección de recaudo de plusvalía por $43 mil millones, vale la pena que la municipalidad haga el debate , el que no hace el Concejo o los organismos de control: Si ese es un buen negocio para el municipio y/o para los urbanizadores, se cumple la ley o es un detrimento fiscal para el Municipio

Al mismo tiempo informa la dependencia oficial, que sobre la plusvalía esperada para los planes parciales que aún no se han adoptado o liquidada la plusvalía, no se cuenta con una proyección esperada, dado que  varía en consideración de las normas urbanísticas y fecha de adopción.

En consecuencia, debemos analizar, si  el Municipio siga siendo generoso adoptando al urbanismo nuevos terrenos, generando un caótico desarrollo, sin dirección de la expansión de servicios públicos y del control ambiental

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La plusvalía, en el papel

La plusvalía en la Ciudad de Cali se reglamentó por medio del decreto extraordinario No. 411.0.20.0259 del 2015, el decreto No. 411.0.20.0472 del 2016 y el acuerdo No. 434 de 2017, que permite establecer el procedimiento de identificación, cálculo, liquidación y cobro de la participación de plusvalía. El artículo 181 del decreto extraordinario 259 de 2015, señaló los hechos generadores entre los cuales se establece la ejecución por obras públicas, asi:

Artículo 18

  1. La incorporación de suelo rural a suelo de expansión urbana
  2. La consideración de parte del suelo rural con suburbano
  3. el establecimiento o modificación del régimen o la zonificación de usos del suelo
  4. la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de construcción o la necesidad, el índice de ocupación, o ambos a la vez
  5. La ejecución por parte del municipio de obras públicas previstas en el POT…

 

La ley, y el decreto extraordinario establecen la acumulación de hechos generadores de plusvalía, cuando se producen sobre un mismo inmueble… en el cálculo del mayor valor por metro cuadrado se tendrá en cuenta los valores acumulados cuando ello hubiere lugar. En las memorias de los avalúos practicados para estimar la plusvalía se dejará constancia de la metodología empleada para este efecto. Dado lo anterior, el avalúo para el cálculo de la plusvalía debe contemplar todos los elementos que por decisión administrativas generaban un incremento en el valor por metro cuadrado. Es decir que se realiza un avalúo integral sobre el plusvalor generado en los predios.

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Desde el año 2006 el Concejo Municipal ha aprobado varios planes parciales para adicionar tierra en el sur

La plusvalía también se genera por la especulación de la tierra. Simples expectativas, incremento de la densidad poblacional, o, en general, incremento de la demanda, pueden aumentar varias veces y sin ningún esfuerzo del propietario, el valor de la tierra. Si el incremento de los precios es demasiado fuerte y basado exclusivamente en expectativas, es lo que se conoce como “burbuja inmobiliaria” . Al destinarse la plusvalía a la ciudad, se elimina la posibilidad de especulación.

Caso Cali, 20 años perdidos

y la ciudad no ha podido desarrollar efectivamente un buen instrumento financiero para el desarrollo urbano de Cali

Desde 1997 existe la plusvalía en Colombia, y la ciudad no ha podido desarrollar efectivamente un buen instrumento financiero para el desarrollo urbano de Cali, el artículo 82 de la ley 388 de 1997 establece que la participación de la plusvalía a favor de las entidades pública, en este caso el municipio y ya superamos los 20 años y no se ha logrado. Esta participación es para el mejoramiento del desarrollo urbano, el espacio público en general de la calidad urbanística de la ciudad. Lo cierto es que el municipio de Cali le ha quedado grande el tener este instrumento, de un volumen de planes parciales grandes con autorizaciones que destinan los inmuebles a un uso más rentable, como hecho generadores de plusvalía.

Desde el año 2006 el Concejo Municipal ha aprobado varios planes parciales para adicionar tierra en el sur, y que han sido liquidados con plusvalía, son: (Plan Parcial de Desarrollo Centro Intermodal de Transporte   292 710 m2;  Plan Parcial Verdal y Gochenlandia,  282182 m2; Plan Parcial Zonamérica, 779 601 m2 ; Plan Parcial Piedrachiquita, 600 177 m2; Plan Parcial Lituania y Dalandia  687125 ; Plan Parcial Cachipay) 789 847 m2, para un área total de TRES MILLONES 100 MIL M2

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Mal negocio para el Municipio

En esa relación de predios y planes parciales, con una plusvalía de $43.000 millones,  que ha proyectado la municipalidad, siendo  la zona de mayor desarrollo de Cali, identifica que el municipio recibe poco y que no alcanza ni para pagar un puente como el de la carrera 100 con calle 25 con costo de  $53.000 millones, menos para dotar esos predios de extensiones de vías de acceso, acueducto, alcantarillado, telecomunicaciones y haberles dado la normatividad urbana.

Pero el beneficio para los otros predios es latente, el Concejo de Cali debe intervenir, la Procuraduría y la Fiscalía, porque no hay derecho que un instrumento tan importante de desarrollo urbano, se haya perdido con un aporte de tan poco valor con 3 millones de metros cuadrados de tierra urbana que tranquilamente han debido aportar como mínimo $100.000 m2, $300 mil millones.

Pregunten, cuánto cuesta m2 en bruto, en cualquier finca urbana de la via Cali Jamundi, como parte integrante de esos terrenos y cuanto le debe corresponder a la ciudad. No es comunismo, es aplicar la ley o ser justos con el Municipio

Hay que revisar el cálculo y la liquidación del efecto de la participación de la plusvalía hecha por la oficina de catastro municipal, aprobada por planeación municipal y por la Secretaría de Hacienda de Cali. Esto es de suma gravedad, con una normatividad clara, una proyección económica hecha por el Municipio, que configura un gran detrimento patrimonial y al presupuesto determinado en los planes de desarrollo, pues no hay derecho que sea tan pírrica la cifra para contribuir por todos los planes parciales del sur, que han liquidado

la ciudad necesita explicaciones del gobernante, investigaciones de organismos de control, el aporte de la ciudad no es consistente con la normatividad desarrollada a través del acuerdo

Ese valor de las cifras va en contra vía del espíritu de la ley 388 de 1997, la ciudad necesita explicaciones del gobernante, investigaciones de organismos de control, el aporte de la ciudad no es consistente con la normatividad desarrollada a través del acuerdo municipal.

Indudablemente hay un cartel de malos negocios en la municipalidad, pues estas liquidaciones  entre el 2012 y el 2016,   donde seguramente hay algunos funcionarios de la administración municipal de varias administraciones, Concejales y Alcaldes, no tiene logica que la plusvalía , después de 20 años, haya quedado en nada, promocionada como el GRAN INSTRUMENTO DEL DESARROLLO

 Se entierra en Cali la plusvalía y la posibilidad económica de los municipios

Anexo documento de la proyección del Municipio

desca

 

Continuará  con el análisis de los planes parciales del sur :

Bochalema        

Ciudad Meléndez                             Adoptado           30/10/2002

El Carmen y San Bartolo               Adoptado           31/01/2007

Las Vegas                                          Adoptado           21/02/2014

Las Vegas del Lili                            Concertacion ambiental

El Capricho                                       En formulación 25/04/2018

Hacienda El Guayabal                    Concertación ambiental               20/12/2017

Hacienda El Hato                            Concertación ambiental               25/06/2018

Hacienda El Marañon                    En formulación 27/10/2010

Marañon bajo                                  Concertación ambiental               11/12/2017

Predelimitado 4                              En formulación 07/10/2016

Predelimitado 6                              En formulación 07/10/2016

 

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