La propuesta del proyecto de construcción del estadio para el club América de Cali, muy publicitada, con la firma española Urbas, inversión 100 millones de dólares; proyectan obras finalizando en el 2027 celebracion de los 100 años del club, objetivo de la empresa española: Capacidad 52,000 espectadores, 260 palcos, techo y grama retráctil, para torneos internacionales FIFA. Gran proyecto, que aún no tiene planos aprobados para iniciar promocion, por lo que presentamos su rura critica.
El lote y proyecto. De propiedad del América de Cali S.A. (léase Tulio Gómez), tendría 4 torres, 450 suites, 92 oficinas, 30 locales comerciales, 10 restaurantes y 4000 plazas de estacionamiento e instalaciones para espectáculos y conciertos, camerinos y cabinas para medios.
Multiusos, partidos de fútbol, actos deportivos, corporativos, conciertos, eventos culturales y sociales; ubicadado el proyecto en la vía a Jamundí desde Cali y su localización tiene que ver con el futuro tren de cercanías (cerca del lote y de la futura vía prolongación de la Av. Ciudad de Cali y a 30 minutos del aeropuerto internacional Bonilla Aragón.
La estrategia comercial, promover el área de influencia del estadio, con ciudadela deportiva, desarrollo inmobiliario en un área adicional de 2 millones de m2. Van a buscar gestores inmobiliarios para las áreas complementarias, tendría un centro de alto rendimiento, clínica deportiva, universidad en estudios deportivos, hotel y otros proyectos que tienen que ver con entretenimiento, el ocio, un centro comercial, discoteca, casino, parque acuático, pistas para karts y módulos comerciales y de gastronomía y un malecón sobre el río Cauca; sería despues de 10 años , como sucedió con Unicentro 1988 – 1998.
El tiempo es muy corto, 3 años
Este tipo de proyectos en planeación, cesión de áreas, urbanismo y construcción de arquitectura, con la plata y empresas idóneas, es de 5 años, quiere inaugurarse el 13 de febrero del 2027, 100 años del club. Consultadas las curadurías, CVC, Emcali y Planeación de Cali, el lote no tiene todavía anteproyecto aprobado, no tiene permiso de ventas, no ha cedido zonas verdes, ni vías públicas a la ciudad.
Un tramite de este proyecto corriendo y todo en regla, es de 2 años….Su promoción de ventas, en este 2024, podría ser ilegal a la luz de las normas urbanísticas colombianas, hay que decir claramente que el estadio América aún no tiene licencias, cuando la ley establece que una persona jurídica para promover actividades inmobiliarias sobre planos tiene que haber radicado la autorización de ventas. Si es fiduciaria o administración de una fiduciaria, todos los bancos tienen ese tipo de servicio comercial, pero igualmente debe tener licencia y al ser un banco podría desarrollarlos sin haber construido los servicios públicos, las vías públicas y demás.
Para que el America tenga en cuenta y le exija a Urbas
En el esquema fiduciario de preventa, para la comercialización de inmuebles sobre planos es un negocio jurídico de inversión, que hace el comprador de la unidad inmobiliaria, para eventual y futura adquisición de un inmueble a un promotor constructor a través de una fiduciaria, constituyendo un encargo fiduciario. El objeto es entregarle los recursos del comprador fideicomitente a la entidad fiduciaria (fideicomisario) para que posteriormente los administre, gire al constructor y así el comprador adquiere el derecho a que una vez construido el inmueble, se suscriba la compraventa sobre el inmueble ( en la firma del encargo fiduciario, el inmueble no existe físicamente). El comprador sobre planos, firma un contrato de preventa y, una vez construido el inmueble, suscribe el contrato de compraventa de bien inmueble. La entidad fiduciaria actúa en la etapa de preventa como receptora de los dineros, cuando aún no se ha empezado la construcción de la obra, suscribiendo el encargo matriz con el constructor ( promotor ) , para el manejo de dineros entregados por los compradores de las unidades sobre planos, a quien le harán los desembolsos una vez la fiduciaria suscriba los contratos de encargo con los compradores, el constructor logre el punto de equilibrio y se radiquen los documentos para el permiso de ventas ante la autoridad municipal o distrital competente, conforme lo dispuesto en el artículo 185 del Decreto–Ley 019 de 2012.
En este caso del estadio del América, se promete adquirir un inmueble que no existe y no dejando pasar por alto la visión que se tiene sobre la figura en el derecho, lo que obliga a retomar la figura de la venta de cosas inexistente o venta de cosas futuras. Hay que decir que la ley colombiana es muy clara cuando dice que el que venda a sabiendas que todo o en parte no existe, resarcirá los perjuicios al comprador de buena fe. Puede ser un esquema fiduciario en la etapa de construcción – con patrimonio autónomo, hay esquema fiduciario con promotor de proyecto independiente – a precio fijo, hay esquema fiduciario de administración de recursos y otros donde el rol de cada uno de los intervinientes sufre algunos cambios en función de las obligaciones en punto del desarrollo del proyecto.
Rey Midas, une el mejor lote, la mejor marca y gran socio internacional
El principal socio del America de Cali ( Tulio Gomez ), empresario exitoso, quien con la construcción y venta de la cadena Super Inter evidenció su olfato económico y comercial, luego hacer campeón al equipo de futbol, transformar el conglomerado de La 14 en otra red de supermercados. Y hasta ingresó a la política, no pudo participar por tramites legales, pero dejó el aire para ser gobernador de los vallecaucanos, que en España sería el presidente de la comunidad autónomica.
Ahora compra un lote, en el área de mayor valorización del su occidente colombiano ( Cali – Jamundi ), hace el negocio cuando se ha consolidado los proyectos que le generan a los predios , grandes factores valorizantes adicionales ( Prolongacion a Jamundi de la Av Ciudad de Cali, que lo conecta con el aeropuerto internacional en 30 minutos , con recursos de la concesión vial , se termina en 3 años y el tren de Cercanias que en un escenario realista, queda en construcción antes de la inauguración del estadio en el 2027.
Y su alianza estratégica es con Urbas, empresa financiera de gran experiencia en España e internacionalmente, en proyectos comerciales, industriales, de vivienda, deportivos, etc. Solo que los aliados colombianos sean muy buenos, porque la cifra en juego ( US100 millones ), es de mucho cuidado.
NR: Andar a la defensiva ( recomendación )
El América de Cali y el proceso legal que adelanta con Urbas: Ha comprado el lote y lo pondrá en una compañía fiduciaria para adelantar el negocio con el promotor español, para la estructuración del negocio y promoción del negocio inmobiliario. Nunca olvidar que el good will, la excelsa y numerosa fanaticada es la que vale , como su imagen corporativa, que puede ser menoscabada por ligerezas empresariales ante las camplejidades ambientales, urbanísticas, arquitectónicas , jurídicas, económicas, comerciales o financieras, por las condiciones del mercado que lo alteran todo. Una investigación de Unicentro Cali, debe precisar con los compradores de locales comerciales iniciales, que arrancó estudios en 1978, inauguró la 1a etapa en 1981, pero fue comercialmente atractivo y rentable en el 1994 ( 12 años o más de espera ) . En ese lapso de tiempo, los inversionistas iniciales tuvieron que vender y en el 2000, se convirtió Unicentro . en uno de los proyectos comerciales más rentables de la ciudad.
Ingeniero Civil de Univalle, MBA U. V., Director de Caliescribe, constructor, Ex -Congresista y Ex Concejal de Cali.
