Cali seguirá creciendo a retazos en el área de influencia Cali-Jamundí

* Por Redacción Caliescribe.com

Planes parciales Corredor de expansión Cali-JamundíEn los años 40, Cali tenía apenas 100 mil habitantes, era un pueblito agrícola artesanal que en sólo tres décadas, tras las oleadas de migración y violencia, se convirtió en una ciudad capital con un millón de habitantes.

Cuenta el cronista Alfonso Bonilla Aragón  que en 1971 para los Juegos Panamericanos, los dirigentes encontraron una ciudad con un “caos de tránsito”, una malla vial obsoleta, con 700 mil nuevos habitantes. Cali había crecido sin planeación, a golpes de invasiones y migración. No existía la autopista Sur oriental, ni la Simón Bolívar, la calle 5ª era una callecita intransitable y las conexiones al sur daban grima.

Quien estudie los libros de la historia del urbanismo caleño se encontrará en los últimos 70 años con  la constante de la invasión, el crecimiento caótico, desordenado y una ciudad con problemas estructurales en su viabilidad como ciudad.

Los planes Parciales

Desde el 2006 el Concejo Municipal de Cali ha venido aprobado sin el debido debate público, ni participación ciudadana de los  proyectos de Acuerdo “Planes Parciales”, cambiando de tajo, el uso de suelo rural por urbano, y adicionando cientos de hectáreas al perímetro urbano de Cali.  Adicionar nuevas áreas   es un proceso inherente al crecimiento urbano, el problema está en la forma como se viene haciendo.  Es así como antiguas haciendas agrícolas, cercanas a Cali, en manos de particulares, han cambiado en pocos años su ‘uso de suelo’ de rural a urbano, gracias a esta legislación municipal.

Adicionar tierras en una ciudad como Cali (con un grave déficit de vivienda), no sería negativo si esto fuera una iniciativa pública  liderada por la administración Municipal, si fuese un proyecto concertado por los funcionarios de planeación con fines de ciudad.  Y es que aquí se está agrandando la ciudad a golpe de ‘lobby’, al ritmo de los intereses económicos de particulares, y sin pensar en las 120 mil viviendas de interés social (VIS) que realmente necesita Cali, entre ellas,  50 mil de Interés prioritario (VIP).

Planes parciales mapa satelitalDesde el año 2006 el Concejo Municipal ha aprobado cinco planes parciales para adicionar tierras en el sur, en zonas altamente valorizadas, pero también con grandes problemas que no han sido estudiados a fondo.

En la administración del alcalde Apolinar Salcedo,  se aprobaron los primeros ‘retazos’ de ciudad, que fueron: Bochalema (Acuerdo 202 de 2006), El Carmen y San Bartolo (Acuerdo 207 de 2006) y finalmente Las Vegas (Acuerdo 196 de 2006), dónde ahora se planean y construyen  proyectos habitacionales.    

Con la entrada del Alcalde Jorge Iván Ospina, y cuando se esperaba un manejo concertado con la comunidad, y más social de los recursos de tierras en la ciudad,  se le dio vía libre mediante Decreto municipal a Ciudad Meléndez, Bochalema y a Las Vegas.  Actualmente está para la venta más de 10.000 viviendas en altura hasta de 8 pisos de estratos 4 y 5, y  en áreas cuya disponibilidad en servicios públicos está en desarrollo por parte de una fiducia de EMCALI con particulares; y con  una infraestructura urbana carente de un manejo integra con la ciudad. Así mismo, se apoyó con la presentación de los proyectos de acuerdo otros dos planes parciales: el Centro Intermodal (Acuerdo 279 de 2009), y El Verdal (Acuerdo 296 De 2010).

Además,  se tienen otros planes ‘retazo’ en el congelador, a la espera de ser aprobados por el Concejo e iniciar formalmente su loteo, venta y/o construcción, como son: Cachipay, El Capricho, El Marañón,  Piedragrande, Paraíso, Piedra Chiquita, El Hato y  El Guayabal.  De esta manera Cali podría tener en construcción más de 120 mil viviendas en los próximos  4 años, que precisamente no son estratos 1, 2 ó 3, como lo requiere  la  ciudad.

En todos estos predios hay gran cantidad de intereses de constructoras; recordemos que las viviendas VIS no son rentables económicamente, tanto como una vivienda de estrato 4, 5 o 6; por ello, se siguen planeando viviendas de estratos 4, 5 y 6 en estas zonas mientras no haya un control de los organismos municipales.

La pregunta molesta para el Alcalde, El Concejo, EMCALI y los Directores de Planeación Municipal: Por qué no planificaron primero estas 1.700 hectáreas, y por lo contrario dejaron que los particulares hicieran programas al interior de sus tierras, en donde la ciudad no  está preparada para esta nueva carga urbana, sin vías de acceso, sin planes de manejo serios, sin soluciones adecuadas en el tema de aguas lluvias y agua potable,  y sin concertación con las necesidades sociales?

Recordemos que planes como Bochalema, Piedragrande, El Marañón, Guayabal, El Capricho y Piedra Chiquita, El Carmen y San Bartolo podrían usar casi que únicamente la calle 25 o autopista a Jamundí, teniéndola como cuello de botella para ‘entrar’ a Cali, sobrecargando aún más la ya saturada situación de esta vía que en horas picos se vuelve prácticamente intransitable, sobre todo a la alturas de la Universidad Autónoma, en el cruce del Autocine y en la glorieta que empalma con la Cra. 100.

¿Pensó en esto el Concejo cuando aprobó  estos planes? Lo más grave es construir un montón de viviendas sin construir “ciudad”, decía el arquitecto Benjamín Barney en polémica con la señora Ministra de Vivienda Beatriz Uribe.

Plan parcial BochalemaPara construir al menos 100 mil viviendas (otros cálculos hablan de hasta 400mil viviendas, por ser altamente densificadas y con autorización de propiedad vertical de hasta 7 pisos), es claro que las vías ya saturadas del sur y la autopista Cali-Jamundí no soportarán esta nueva carga de viviendas, automóviles, sin hablar de mobiliario urbano necesario, como colegios, escuelas, parques, zonas verdes, centros de salud etc.

Si ponemos en promedio 4 habitantes por unidad habitacional, tendríamos una carga de 600 mil nuevos habitantes en la zona, estamos frente a un problema mayúsculo de proyectar una nueva ciudad que sería similar a una de las diez primeras poblaciones de  Colombia como  Ibagué, Cúcuta, etc., pero en un área mucho menor. 

Si todos estos planes se hicieran de cara a la ciudad, de frente y sobre la mesa, en el marco de la normatividad regular, a través de un POT que tenga en cuenta los problemas propios de cada zona, serían proyectos visibles e importantes para la ciudad.  Pero para infortuna de las miles de familias pobres, estás tierras son ‘adjuntadas’ a la ciudad sin un marco de desarrollo que les exija a los propietarios construir ahí vivienda de interés social o prioritario; en la mayoría de los casos se planea hacer más viviendas para estratos 4, 5 y 6, mientras se siguen desarrollando urbanizaciones formales e informales que atentan con el equilibrio ambiental de Cali.

Problemas de las zonas de expansión del Sur:

El viernes y sábado santos, la ciudad pudo comprobar el altísimo riesgo que significa el desarrollo de las áreas de la zona de influencia Cali-Jamundí al desbordarse los ríos Lilí y Meléndez, inundando por primera vez todas las urbanizaciones construidas a su alrededor.  Por ello, ha sido irresponsable de parte de nuestras autoridades municipales otorgar los permisos a un buen número de proyectos de vivienda, que no tienen solucionados sus riesgos ambientales, ni definidos de una manera favorable para la ciudad sus  servicios públicos.

Zonas de Manejo y protección de los Ríos:Los planes de Guayabal, Ciudad Meléndez, El Verdal e Intermodal limitan y están en la zona de influencia del río Lili; otros planes como Las Vegas están en la zona del Rio Meléndez, y otros tantos en zonas de humedales o bosques de protección. Se deben establecer zonas de reserva y protección de los ríos, y construir un jarillón en las riveras de estos ríos para evitar inundaciones.   Por lo menos esa fue la recomendación y exigencia de la C.V.C. cuyo trámite fue aprobado, pero que aún le hace falta solución a algunos temas ambientales.

Agua: La solución se dio mediante un convenio fiduciario de EMCALI y los particulares, cuyas obras no se han iniciado todavía, pero que tienen que ver con la tubería de transmisión oriental T.T.O., cuando la solución ha debido ser independiente a las plantas de Puerto Mallarino y del Río Cauca, totalmente obsoletas en su ubicación por tratar aguas totalmente contaminadas como son las de éste último.

Aguas lluvias:se deben establecer cómo se manejan las aguas lluvias en estas zonas, cuál es el régimen de lluvias, cómo se manejan las escorrentías, que zonas e inundan, cuáles suelos son blandos; y todo esto debe estar contemplado de ante mano en los planes de expansión, de conjunto con políticas de POT y asignación de presupuesto.  

Llegó la plusvalía…

Insólitamente la administración municipal del Alcalde Ospina decidió iniciar el cobro de la plusvalía después de haber aprobado tantos planes parciales, cuando esos recursos se habían podido concertar con los particulares a fin de atender la construcción de infraestructura urbana que permitiera construir más ciudad.  Pero en los últimos seis meses quiere hacer lo que ya no se puede cobrar como instrumentos generador de un mayor valor de la tierra, y nuevamente Cali se queda con el pecado y sin el género.  Así, en la década del 60, se invirtió una suma muy grande de dinero para habilitar  áreas vendidas ilegalmente en Unión de Vivienda Popular, Mariano Ramos, etc.  A finales de  la década  del 70 y en los 80, fueron las comunas 13, 14 y 15 las que constituyeron la invasión más grande de Colombia: “Distrito de Aguablanca”.  Y allí el municipio tuvo que invertir  lo que aún no hemos podido pagar.  Así mismo, asumimos en la década del 90 todo el desarrollo de la infraestructura de la comuna 21 (Desepaz).  En todos estos casos que completan 50 años, los particulares han recibido su lotería y la ciudad, un detrimento económico y urbanístico.  Hasta cuándo?

Pero… ¿Sólo queda el Sur?

No existe una estadística clara, pero es un secreto a gritos que los caleños paulatinamente se están yendo para los municipios aledaños.  Muchos se han ido a Jamundí, Candelaria, Yumbo e incluso a Palmira, donde hay más ofertas de VIS y VIP que en el propio Cali. Los límites nunca fueron un impedimento, si es más barato comprar casa allá, Cali ya no será apetecible. Aún cuando muchos deban desplazarse a diario desde los municipios hasta la zona urbana.

¿Ciudad Región?

Desde hace rato se viene hablado de Cali como ciudad región. Pero también, Cali en el conjunto con los municipios aledaños. 

Indudablemente que la solución de las Megalópolis en que se está convirtiendo
Cali, está  en el desarrollo planificado de las ciudades intermedias, de tal suerte que el polo de crecimiento económico no se concentre en nuestra ciudad, sino que pueda  ser repartido equitativamente con Buenaventura, Palmira, Buga, Tuluá, Cartago y Sevilla.  Pero desafortunadamente la nueva ley de ordenamiento territorial que ha sido una de las pocas iniciativas del Presidente Santos aprobada en el Congreso de la República sin una normatividad que desarrolle la Carta Constitucional en cuanto a los derechos y obligaciones de áreas territoriales con cultura y desarrollo en conjunto (como es el caso de Cali, Jamundí, Yumbo, Candelaria, Palmira y   Puerto Tejada ó Cartago, Pereira, Dosquebradas, Ansermanuevo y Obando).

De todos modos un gobernador líder con unos alcaldes que piensen más allá de sus compromisos políticos, pueden lograr mediante la planificación del transporte y del desarrollo industrial,  unas ciudades intermedias vallecaucanas que permitan la proyección de un departamento líder, pero al mismo tiempo organizado territorialmente.